Columna de Ignacio Aravena: Un 2024 complejo

El año 2023 ha sido desafiante para la industria inmobiliaria, un sector clave para la economía nacional por su influencia en la generación de empleo y crecimiento. Las perspectivas para 2024 son desesperanzadoras, afectadas por un panorama de incertidumbre en el crecimiento económico y por un set de medidas que no logran abordar problemas estructurales; más aún, esto no es tarea fácil, pues la mayoría de los desafíos se asocian a la incapacidad de desarrollo que ha vivido el país en los últimos años.

Para ilustrar la magnitud de la crisis actual, algunos medios han reportado que más de 130 empresas del rubro de la construcción ya han declarado su quiebra, lo que se suma a una baja generación de empleos, un bajo ingreso de Permisos de Edificación (stock futuro) y una constante disminución de inversión en el sector para este y el próximo año. Ante ello, diversos ejecutivos ya vaticinan un 2024 tormentoso, donde las quiebras probablemente continúen debido a la constante disminución en la actividad y en las utilidades del rubro.

Dado lo que está en juego, los problemas de oferta y demanda en el sector inmobiliario merecen una atención especial por su variabilidad. Por un lado, las empresas enfrentan desafíos producto de la disminución en las ventas y el desistimiento de promesas, el incremento en las tasas de interés y el aumento en los costos de construcción. Por el otro lado, los compradores sufren también por el menor acceso al financiamiento y las restricciones de la banca que encarecen aún más la compra de un inmueble. Entonces, y dada su naturaleza multisistémica, es necesario separar causas de efectos; de lo contrario, será difícil diseñar planes con incentivos adecuados para una eventual reactivación.

Un ejemplo de lo anterior radica en el llamado de diversos ejecutivos hacia una banca menos restrictiva y a un plan de reactivación robusto para afrontar esta situación, algo que tanto el presidente Boric como el ministro Montes han sostenido en diversas instancias. No obstante, es relevante considerar que esto solo es un efecto del mal momento económico que vivimos. Como he mencionado en columnas anteriores, la banca se ha vuelto más cauta sobre cuánto, a quién y cómo financiar desde la última crisis inmobiliaria; más aún, toda inyección de capital contraviene a las recomendaciones de estabilidad financiera del Banco Central.

Entonces, si no es el financiamiento, ¿qué podemos hacer? Para responder esta interrogante es necesario volver a los fundamentos económicos del problema.

La situación económica del país nos da cuenta de que la demanda ha disminuido el dinamismo del mercado inmobiliario. Si bien las cifras de una menor actividad en la construcción son alarmantes, es importante volver a mencionar que ello es un efecto de las bajas ventas y un stock que se acumula en el tiempo. Todo parece apuntar a que lo anterior se debe a que las familias no están accediendo a la compra de inmuebles como antes. Y es que, si pensamos con detención, menores plazos de créditos con mayores tasas hacen que la capacidad de adquirir deuda se vea restringida. En otras palabras, sin ventas, los desarrolladores no tienen incentivos para seguir produciendo.

El análisis de José Miguel Simian, publicado por el CEP, da luces de la situación anterior y cómo las tendencias del sector han evolucionado hacia nuevos paradigmas. El autor destaca un aumento en la proporción de arrendatarios, situación que se puede asociar a preferencias y al impacto de los precios de los inmuebles, una situación que varía significativamente entre diferentes grupos socioeconómicos y etarios. Por un lado, los sectores de mayores ingresos no sufren el efecto de los precios, pues se mitigan con el acceso al financiamiento; por otro lado, las familias de menores recursos son quienes sufren de estos, toda vez que los subsidios habitacionales han perdido relevancia en el acceso a la vivienda.

Lo anterior da cuenta de que el énfasis debe estar en poder reactivar la economía para que las familias de clases medias y bajas puedan acceder nuevamente al mercado inmobiliario. Aunque ello se traduce en acceso al financiamiento, eso solo cambiará con un país económicamente sano. En este escenario, diversas propuestas emanadas por el gobierno y entidades como la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) han emergido. No obstante, la mayoría se asocian a problemas coyunturales y no a temas estructurales que explican el fenómeno.

De parte del gobierno, el Plan de Emergencia Habitacional (PEH) no parece avanzar con la fuerza esperada, tampoco el sistema de garantías estatales propuesto para el pago de pies de créditos hipotecarios, el cual no dio los resultados anhelados. En líneas similares, la nueva propuesta de incentivos tributarios parece ir en la misma dirección, pues solo beneficiaría a familias de mayores recursos que no son el foco del problema habitacional. En concreto, las políticas habitacionales no apuntan realmente hacia los más necesitados, motivo que explica su poca efectividad.

Por otro lado, propuestas como la de la CChC de eliminar el IVA a la construcción puede que tengan un efecto en el corto plazo, toda vez que el ahorro de costos se traduzca en precios que permitan ecualizar los aumentos del último tiempo. Sin embargo, si la baja es atractiva, la mayor demanda se capitalizaría automáticamente en mayores valores de venta, por lo que perdería el efecto esperado. Por el contrario, sí me parece relevante revisar la exención en las viviendas sociales pues, en dicho caso, los precios tienen topes definidos por las políticas públicas; y, por ende, la capitalización mencionada no operaría de la misma forma. En otras palabras, la exención sí permite construir en zonas metropolitanas donde se concentra el déficit habitacional gracias a que construir viviendas sociales sin IVA (o con una exención) es más atractivo que hacer vivienda tradicional sin beneficios tributarios. Un ejemplo es la eliminación del Crédito Especial a las Empresas Constructoras y cómo diversos actores han acusado sus efectos negativos en el desarrollo de viviendas subsidiadas.

En síntesis, para enfrentar estos desafíos se necesita una visión más allá del sector inmobiliario y su contingencia. En palabras del célebre Edward Glaeser, el desarrollo inmobiliario es el resultado del crecimiento económico y no su motor, pues, si lo pensamos con detención, su crecimiento se debe a una mayor demanda habitacional y de factores productivos.

El panorama para el sector inmobiliario en 2024 es complejo. La solución no radica en facilitar el financiamiento, sino en promover un entorno económico saludable y políticas públicas bien articuladas. El reto está en implementar estrategias que estimulen el crecimiento, proporcionen estabilidad y consideren las particularidades del mercado inmobiliario.