Columna de Ignacio Aravena: Arriendo ¿“justo”?

El desafío del acceso a la vivienda se vuelve cada vez más complejo en diversas partes del mundo y Chile no es una excepción. Más aún, el diagnóstico de la situación es conocido, ya que es innegable el aumento acelerado de los precios y arriendos, lo cual se exacerba en zonas metropolitanas, las que también concentran la mayor proporción del déficit habitacional. Esto se combina con un crecimiento salarial más lento, un mayor porcentaje de arrendatarios y el incremento de las tasas de interés y la inflación, entre otros factores. Todo esto hace que tanto arrendar como comprar una vivienda sea más difícil que antes.

Ante este dilema, la pregunta clave es qué políticas se deben implementar para revertir esta tendencia sin generar efectos adversos para quienes no se beneficien de estas, pues usualmente los subsidios no pueden ser aplicados a toda la población. Lamentablemente, el panorama no es muy auspicioso considerando que la evidencia nos habla de una propensión a implementar políticas habitacionales que abordan más los síntomas del malestar que las causas subyacentes.

En este contexto, el proyecto de ley presentado por la diputada Orsini para controlar las dinámicas de arriendo no parece ser la solución adecuada, pues no aborda ninguna de las causas estructurales que afectan al acceso a la vivienda. En concreto, el proyecto de ley busca que el canon de arriendo se pague en pesos en lugar de unidades de fomento, además de prohibir la exigencia de adelantar más de un mes de garantía y el cobro de comisiones al arrendatario. Junto a lo anterior, la propuesta también pretende la “no discriminación” por ingreso socioeconómico, prohibiendo cualquier exigencia que se traduzca en demostrar un ingreso superior al doble del valor de arriendo.

Todo lo anterior suena prometedor, sin embargo, un análisis más profundo nos devela que sus efectos pueden ser contrarios a los esperados. De hecho, no sería extraño que su aprobación repercuta en aumentos de precios, desincentivos a la construcción y en mecanismos para evitar el control de precios, lo cual perjudica en vez de proteger a las familias más vulnerables. Y es que, como la academia nos ha enseñado en repetidas ocasiones, suele haber más perdedores que ganadores cuando la pretendida “justicia” va acompañada de una intervención excesiva del mercado.

Cada medida descrita va en contra de los objetivos que persigue alcanzar el proyecto de ley, pues existen diversos mecanismos que impactan en los precios de arriendos y, por ende, hacen aún más difícil y discriminatorio acceder a un inmueble. En relación a cobrar solo en pesos, bastará con reajustar los arriendos a una tasa superior a la de la inflación para evitar el detrimento de no utilizar la UF. De manera similar, si no se puede solicitar más de un mes de arriendo o el corretaje en la transacción, entonces se traspasarán estos costos al pago mensual para evitar los efectos de la regulación. Asimismo, es bastante probable que la propuesta de no discriminar por ingresos genere incentivos para discernir informalmente, ya sea por “tincada”, a través de la búsqueda por redes sociales, o generando la creencia de que subiendo los arriendos se está menos expuesto a malos arrendatarios, pues los que podrían pagar serían clientes más seguros.

Por otro lado, es paradójico que el proyecto busque resguardar a los arrendatarios al no permitir que se solicite acreditar ingresos mayores a dos veces el valor del arriendo. Si bien es plausible entender la intención de “no discriminación” de la propuesta, es relevante destacar que esto también se puede traducir en una carga excesiva de arriendo (conocido en inglés como rent burden). En concreto, la medida podría implicar que las familias utilicen hasta el 50% del ingreso familiar para pagar un arriendo, lo cual contraviene convenciones internacionales -incluida la banca- que hablan de un 30% como máximo debido a los efectos negativos que genera. Y es que lo anterior no solo implica una mayor susceptibilidad al no pago de arriendo ante imprevistos, sino que también se asocia a una mayor propensión a desalojos y una peor salud mental producto de la carga que conlleva arrendar un inmueble a tal costo, entre otros.

El punto anterior nos evidencia el complejo equilibrio entre las buenas intenciones de los proyectos de ley y las externalidades negativas que se generan cuando estos no avanzan en sintonía con el mercado y las convenciones de salud financiera que se desprenden de años de estudios a través de un ciclo económico.

Por otro lado, si se añaden más barreras al crecimiento de las rentas o a cualquier otro cobro (el proyecto está en su primera etapa), se generará un incentivo contrario a la inversión, tal cual ha sucedido en latitudes tan heterogéneas como Estados Unidos, Europa y China. Esto puede traducirse en la falta de remodelaciones o reparaciones de los inmuebles debido a su menor rentabilidad, así como también en la construcción de menos proyectos destinados al arriendo, lo cual impactaría negativamente tanto en precios como en la calidad de vida de quienes habitan estos proyectos, generando diferencias entre quienes viven en un proyecto “justo” de quienes no.

El ciclo anterior se cierra con el hecho de que la lucha entre restricciones y propietarios no solo se traduce en una menor oferta disponible en el mercado, sino también en que las familias no beneficiadas de un arriendo “justo” se vean enfrentadas a un mercado con menos opciones y a precios más altos. Este grupo suele ser mayor que el de los beneficiados y, por ende, dejan sin sentido el ethos de cualquier política social.

En síntesis, la regulación no es estática, pues no solo tiene efectos directos, sino que también genera efectos indirectos en el mercado en agregado, los que, por lo general, terminan provocando más externalidades negativas que impactos positivos. Así las cosas, la discusión que realmente debemos tener es cómo mejorar el acceso a la vivienda, cuestión que no se logra a través de imponer restricciones, sino más bien de generar un conjunto de incentivos adecuados. La intervención en el mercado inmobiliario puede generar más problemas que soluciones cuando lo que realmente necesitamos es lo contrario. La evidencia es sólida, y esperemos que sea tomada en cuenta para abordar de manera más efectiva la crisis de vivienda que enfrenta el país.