Columna de Ignacio Aravena: Permisos de edificación, desafíos pendientes

La dificultad en acceder a una vivienda es un problema que ha crecido con fuerza desde la pandemia. Esta situación se ve agravada por temas como el desacoplamiento entre los salarios reales y los precios de las viviendas, y a las barreras económicas que frenan la reactivación del sector inmobiliario, por mencionar algunos. Además, y de manera particularmente apremiante, las trabas burocráticas para la gestión de proyectos inmobiliarios requieren de una atención especial. Y es que, incluso si el ciclo económico muestra signos de recuperación, el stock limitado de nuevos Permisos de Edificación, junto con las demoras en su gestión, podrían desajustar aún más oferta y demanda. Por supuesto, ello se traduce en que una vez más el sueño de la vivienda propia se ve alejado.

Para evidenciar el impacto de la gestión de permisos, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y TocToc documentaron que los tiempos de tramitación se han incrementado en aproximadamente un 25% en los últimos años. En concreto, en algunas comunas se tarda hasta tres años y medio para obtener un Permiso de Edificación, afectando incluso a ciudades con mercados activos como Macul y San Joaquín.

Por otro lado, municipalidades como Providencia, Santiago y Vitacura logran aprobar estos trámites en menos de un año. Sin embargo, en todas estas situaciones los plazos superan ampliamente los treinta días estipulados por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

En respuesta a este desafío, el gobierno y su gabinete procrecimiento y Empleo han propuesto una reforma denominada “Sistema Inteligente de Permisos y Evaluación Ambiental 2.0”. De acuerdo al Ejecutivo, este proyecto tiene como objetivo acelerar la inversión, proporcionando certezas tanto a comunidades como a inversionistas mediante la simplificación de diversos procesos. Según consignan, se espera que esta medida reduzca al menos en un 24% los procedimientos ajenos al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). Ello se realizaría a través de la creación de un órgano público que velará por el cumplimiento de la tramitación y perfeccionamiento del proceso. ¿Logrará ayudar al sector inmobiliario? Probablemente, menos de lo que se espera.

El proyecto tiene propuestas que caben destacar, como la creación de procesos de admisibilidad y un sistema único de ventanilla digital para la tramitación de permisos sectoriales. También propone reformar instancias políticas como el Comité de Ministros y las Comisiones de Evaluación Ambiental, fortaleciendo así el carácter técnico en la evaluación de proyectos.

Esto podría ayudar a evitar contratiempos al final de la tramitación, como ocurrió en el proyecto de Plaza Egaña y otros permisos que han sido objetados incluso una vez obtenidos.

Pese a lo anterior, y basándonos en las variaciones en los plazos de aprobación de los Permisos de Edificación entre municipios, también nos cabe cuestionar si las brechas se deben únicamente a la falta de una plataforma única. Asimismo, surge la duda de si los plazos definidos en la LGUC son adecuados para la gestión actual, teniendo en cuenta que los requerimientos para aprobar una construcción son cada vez más exigentes. En ambos casos, el problema sería institucional, y la propuesta actual podría no ser suficiente para alinear la legislación con los procesos que busca optimizar.

Es indiscutible que los proyectos actuales difieren en complejidad de los contemplados al definir los plazos en la Ley General de Urbanismo y Construcción. Actualmente, se requieren Informes de Mitigaciones de Impactos Viales (IMIV) y ambientales (DIA o EIA, según corresponda), además de tener que calcular aportes al espacio público (LAEP), entre otros. Asimismo, según un fallo de la Corte Suprema contra la municipalidad de Talcahuano, las Direcciones de Obras Municipales (DOM) también son responsables de la integridad estructural de un edificio, lo cual genera un llamado a ser especialmente cautos al momento de aprobar un proyecto inmobiliario de envergadura.

Estos factores implican que los tiempos de revisión sean más largos, ayudando a explicar lo que Martín Santa María señala sobre cómo a menudo la gestión de permisos se diluye debido a la omisión municipal, resultando en pronunciamientos tardíos fuera de plazos.

En 2023 la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados debatió ampliamente sobre el tema, subrayando brechas estructurales del problema. Por ejemplo, se destacó que la figura de los revisores independientes no impacta significativamente en los tiempos de gestión, según reportó la Comisión de Productividad.

Ello se debe incluso a la falta de estandarización en los informes, pudiendo agregar cargas adicionales a la revisión. Además de lo anterior, un problema que afecta a revisores independientes y municipales está en que los proyectos no solo deben cumplir con los Planes Reguladores Comunales (PRC), sino también con normativas de construcción, reglamentos e interpretaciones de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Minvu. Además de que estas cambian frecuentemente, también se asocia más de 400 cuerpos normativos de distinta jerarquía, dificultando una revisión de normas urbanísticas.

Finalmente, si la principal preocupación es la reactivación económica, también es crucial abordar los problemas relacionados con los cambios en los PRC. Estos pueden tardar hasta siete años en modificarse, lo que suma incertidumbre y procesos indefinidos sujetos a factores políticos.

Esto incluso obstaculiza los esfuerzos para cumplir con las metas de viviendas sociales, pues diversos instrumentos de planificación territorial no cuentan con las facultades o normativa adecuada para ello. Además, la tendencia actual de reducir densidades y alturas de construcción, como ha sucedido en diversas comunas de Santiago –cuya demanda crece constantemente–, tampoco contribuye a resolver la situación.

¿Estamos ante otro proyecto de ley que se anuncia con grandilocuencia, pero cuyos impactos pueden ser limitados? Es cierto que el ejecutivo propone mejoras en el sistema de tramitación; no obstante, diversas brechas provienen de la falta de coordinación y de la complejidad legal que aborda cada tipo de proyectos, por lo que podemos pensar que difícilmente se logrará el impacto deseado. Por lo demás, esto requerirá de tiempo y de una ampliación de la maquinaria estatal, lo que parece contradictorio con el objetivo de reducir la burocracia en la gestión de permisos.

Al igual que con el Plan de Emergencia Habitacional, cuyo objetivo principal es aumentar el rol del estado en la solución del problema habitacional, parece que una mayor participación estatal y la creación de órganos dedicados no es necesariamente la respuesta. Si bien ello puede contribuir en alguna medida a agilizar algunos trámites, la solución requiere de corregir las discrepancias descritas y de reconocer la complejidad que implica un proyecto inmobiliario. Y es que, como hemos observado en los dos años de gobierno, el crecimiento y las metas no se logran solo con crear comisiones o tener una mayor participación estatal.